Окраина окраине рознь — в Петербурге к периферии относят и бурно развивающийся Красносельский район, и престижные Пушкинский и Курортный, и недооцененный Колпинский. Каждый из них развивается по своему пути и по-разному привлекает новых жителей.
Фото: Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/АрхивПоделиться
По сравнению с областными пригородами, которые уже тоже считаются спальными районами Петербурга, они имеют важное преимущество — городскую прописку. Здесь есть и массовое строительство многоэтажек, и современные малоэтажные комплексы.
Сначала нужно определиться, что подразумевать под «периферийными районами». Маркетолог-аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин условно делит их на две категории: типичные «спальники», такие, как Каменка, Парголово или Шушары, где сконцентрирована основная масса предложений жилья массового спроса, и районы с курортной составляющей — Сестрорецк, Стрельна, Петергоф, Пушкин, Павловск, отличающиеся значительным удалением от центра. По его словам, областные территории массовой застройки, вплотную прилегающие к КАДу, — Девяткино, Кудрово, Бугры — также во многом воспринимаются как спальные районы Петербурга. В первую очередь, из-за местоположения — зачастую дорога оттуда до центра занимает меньше времени, чем из отдалённых локаций того же Пушкинского или Курортного районов города.
— Очевидно, что наибольший потенциал для развития имеют Пушкинский, Колпинский и Красносельский районы на юге Санкт-Петербурга, — говорит Ортин. Кроме того, хороший потенциал сохраняет Курортный район. Самым недооценённым как со стороны покупателей, так и девелоперов остаётся остров Котлин. В случае решения проблем с транспортной доступностью именно Кронштадт имеет все шансы стать в перспективе новым драйвером развития городских окраин.
Север против юга
В последние годы Петербург активно развивался в северную сторону от центра — Приморский, Выборгский, Курортный районы и ближайшая Ленобласть, добавил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». На это повлиял ряд факторов: высокий интерес клиентов, много свободных участков для строительства, а также отсутствие до определенного времени особых ограничений по высоте и плотности застройки.
— В южных районах города — Красносельском, Колпинском, Пушкинском — темпы вывода новых проектов были значительно ниже, в основном мало- и среднеэтажные жилые комплексы, — говорит Фельдман. — В Пушкине и Павловске на высотность и плотность застройки новых проектов также влияли существующая малоэтажная застройка и соседние памятники архитектуры. В итоге в южных локациях и в ближайшей Ленобласти в силу высотных ограничений у покупателей больше выбор недвижимости в малоэтажных или среднеэтажных домах, окруженных парками и зеленью.
— Портрет покупателей квартир в этих районах очень разнится, — говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». — Это и молодые семьи с маленькими детьми, которые покупают первое жилье в более экологичном пригороде. И представители старшего поколения, которые уже вырастили детей и хотят жить в менее динамичной локации. Жители южных районов города охотно покупают жилье в Красносельском и Пушкинском районах, поскольку эта локация для них привычна. Покупатели жилья ближе к Пушкину ценят спокойствие малоэтажной застройки.
По словам эксперта, основным фактором привлекательности жилья вне уже сложившихся районов является более низкая цена. Дополнительные факторы привлекательности — природные, например Финский залив, парки, зеленые насаждения, и исторические — например, близость фонтанов Петергофа.
Поделиться
Депрессивный или перспективный?
Среди периферийных районов немного особняком стоит Колпино, где строящегося жилья сегодня мало. Тем не менее район рассматривается как перспективный — с учетом дефицита участков в черте Петербурга и опыта Мурино и Кудрово окраины будут неизбежно развиваться, считает Дмитрий Ефремов.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова назвала Колпинский район самым депрессивным — сохраняющаяся промышленная застройка, низкий уровень транспортной доступности и отсутствие каких-либо значимых рекреационных зон или объектов культурного наследия, вялое новое строительство из-за низкого спроса.
— Колпинский район нельзя назвать престижным, — добавляет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. — C 1722 года там находилась рабочая слобода пильной мельницы, а сегодня районообразующим предприятием является «Ижорский завод», поэтому контингент там проживает соответствующий. На юго-востоке, менее чем в 5 километрах, находится полигон «Красный Бор» с токсичными отходами. Что касается жилого строительства, в самом Колпино работает только один застройщик — «СПб Реновация». Также есть несколько компаний, которые строят жилье в районе Красного Кирпичника, в Металлострое и Славянке.
— Первичный рынок недвижимости Колпинского района Санкт-Петербурга в основном представлен новостройками эконом- и комфорт-классов, добавляет Ян Фельдман. — Проектов в формате квартальной застройки очень мало. Один из них наш проект — финский городок «Юттери». Основные покупатели — это жители Колпинского района, которые работают на местных предприятиях и заинтересованы в улучшении жилищных условий, много клиентов из Тосненского и Пушкинского районов. Большой плюс колпинских новостроек — это городская прописка.
По словам Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group), на территории Колпинского района находятся квартиры в трех ЖК массового спроса, объем предложения составляет порядка 25,7 тыс. кв. м, в реализации — одна тысяча квартир в 2020 году (доля спроса района — 1% по Петербургу). Средняя цена предложения в масс-маркете здесь, по данным на 1 марта, 120,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
Самый динамичный
Следующим с конца Ольга Ульянова назвала Красносельский район — отсутствие станций метрополитена сдерживает развитие здесь, хотя в последние 7–8 лет функцию драйвера взял на себя китайский инвестор, развивающий значительную территорию около Финского залива. Бонусов району также добавляют крупные рекреационные зоны. Лет 5 назад здесь активизировалось строительство масштабных проектов, и новая застройка ушла и глубже на юг — в Красное Село и соседний Ломоносовский район.
В Красносельском районе активное строительство ведется ближе к Петергофскому шоссе, там реализуются проекты комфорт- и бизнес-классов. Как отмечает Дмитрий Ефремов, основные плюсы района — близость Финского залива, развитая коммерческая инфраструктура, исторические центры Петергофа и Стрельны, а также другие памятники культурного наследия. Минусы — неразвитая социальная и транспортная инфраструктура.
По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», Красносельский район можно назвать сегодня одним из наиболее динамично развивающихся периферийных районов. На начало марта здесь представлено 10 ЖК с учетом объектов в завершающей стадии продаж. На конец 2020 года объем предложения достиг 173,5 тыс. кв. м (4,5 тыс. квартир). Это шестое место по этому показателю в городе и третье — по объему реализованных квартир (9,6 тысячи). Доля района в спросе — 12% по городу.
Как пояснила Ольга Трошева, основная территория застройки сосредоточена в локациях «Балтийская жемчужина» (высокая степень освоения территории, присутствует пул застройщиков), Ново-Сергиево (проект-миллионник от Setl Group, а также небольшие ЖК), Юго-Запад Приморской части, Сосновая Поляна. Кроме того, на прилегающей границе района продолжается освоение локации Ново-Cергиево со стороны Петродворцового района. В основном в районе представлены ЖК массового спроса, в том числе объекты сегмента «комфорт» и «комфорт+», а также ограниченный объем класса «бизнес». Средняя цена предложения жилья класса «масс-маркет» на первичном рынке Красносельского района зафиксирована на уровне 142,5 тыс. руб. за 1 кв. м.
— Район отличается близостью к Финскому заливу, живописным пригородам Петербурга, — говорит Ольга Трошева. — Локация быстро развивается, появляются новые инфраструктурные объекты, в прошлом году в Ново-Сергиево была открыта современная магистраль — новый участок проспекта Ветеранов от улицы Пионерстроя до пересечения с проспектом Буденного. Дорога стала дублером Петергофского шоссе и значительно улучшила транспортную доступность микрорайона. Холдинг Setl Group разработал проектную документацию для строительства этой дороги.
Красносельский район по-своему уникален и состоит из городской и пригородной зон, разделенных КАД, добавил Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development. Основная часть новостроек возводится в северной части района, в застройке преобладают жилые комплексы комфорт-класса. Локация отличается большим количеством зеленых зон, есть крупные парки — Южно-Приморский, Полежаевский, Новознаменка и Сосновая Поляна. Социальная инфраструктура представлена преимущественно объектами позднесоветской постройки, но в последние годы появляются и современные здания. Транспортная доступность района обеспечивается преимущественно наземным транспортом. Но развитие Красносельско-Калининской линии метрополитена есть в перспективных планах городского правительства, а появление новых станций на этой линии значительно повысит интерес к локации.
— Красносельский район для жизни выбирают семьи с детьми, как правило, это их первое собственное жилье, — пояснил Сырцов. — Для таких покупателей важно наличие социальных объектов в шаговой доступности, прогулочных зон и парков, а также доступная цена. Отмечу, что среди наших клиентов более чем в 60% случаев определяющим фактором для покупки становится качество благоустройства дворовой территории.
История и комфорт
Исторически наиболее престижными районами считаются Курортный и Пушкинский — та его часть, которая расположена в окрестностях Пушкина, уточнил Дмитрий Ефремов. Здесь покупателей в первую очередь привлекает близость Пушкина — парки, зелень, уютная малоэтажная застройка. Проекты вблизи исторических границ города также строятся в формате малоэтажного жилья. В Шушарах же застройка больше тяготеет к эконом-классу — и по ценам, и по форматам реализации.
— Немного вынесем за скобки поселок Шушары, где реализуется жилье класса эконом, — соглашается Ольга Ульянова. — В историческом Пушкине строительство ведется крайне скудно, реализуются камерные малоэтажные проекты. Учитывая удаленность от центра мегаполиса, в цене город немного проигрывает, несмотря на дворцово-парковые ансамбли как внутри города, так и в ближайших городах.
Пушкинский район — все же не совсем окраина, а скорее исторический и туристический центр Петербурга, напомнила Катерина Соболева. В последнее время он довольно бурно развивается в связи со строительством трассы Москва — Санкт-Петербург, которая граничит с Пушкинским районом и упирается в Московский. Еще один центр притяжения — «Экспофорум».
— Портрет покупателя здесь формируется из нескольких факторов: во-первых, там есть проблема с транспортной доступностью, — говорит Соболева, — студенты и одинокие люди туда вряд ли поедут, во-вторых — там построены большие дома с просторными квартирами и высокими потолками, а в-третьих — стоимость жилья там ниже, чем в среднем по городу.
По данным «Петербургской Недвижимости», на 1 марта здесь представлено 16 ЖК, на конец 2020 года объем предложения составил 129,6 тыс. кв. м (2,9 тыс. квартир) — это 8-е место по этому показателю в СПб. На таком же месте район и по уровню реализации — 3,5 тыс. квартир (доля спроса района — 5% по Петербургу).
В Пушкинском районе выделяются несколько локаций жилищного строительства: Пушкин, Шушары, Павловск, Ленсоветовский. Непосредственно в городе Пушкине в продаже находятся пять ЖК в классе «масс-маркет», есть объект класса «бизнес» и ведется мало- и среднеэтажное строительство. В локации Шушар на границе с КАД идет масштабное многоэтажное строительство жилья класса «масс-маркет», также динамично развивается малоэтажная застройка на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе. В Павловске и Ленсоветовском реализуются четыре объекта класса «масс-маркет» в формате мало- и среднеэтажного строительства.
Самый курортный
Курортный район в сознании жителей Петербурга — дорогой рекреационный район, рассказал Дмитрий Ефремов. Сегодня здесь представлено всего три проекта многоквартирного жилья комфорт-класса. В целом маловероятно, что многоквартирная застройка в сегменте масс-маркет будет развиваться в этой локации. В первую очередь, из-за дефицита земли подходящего назначения, а также ее высокой стоимости.
— Курортный район всегда считался, считается и будет считаться одним из самых престижных пригородов, — добавила Катерина Соболева. — Это район с природой и отличной экологией. Если в Курортном районе начинается строительство, то это большая удача для людей, которые ищут жилье на севере города. Сейчас купить квартиру там можно только на вторичном рынке, причем за немаленькие деньги. Если говорить об окрестностях Сестрорецка, то здесь в основном преобладает частный сектор.
По данным «Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в Курортном районе реализуется шесть проектов: три — апарт-отеля и три ЖК. Формат застройки — преимущественно мало- и среднеэтажные дома, класс жилья — «бизнес» и «элита», а также «масс-маркет» («эконом» и «комфорт»). В основном строительство ведется в Зеленогорске и Песочном.
— Традиционно Курортный район является местом рекреации и отдыха, — говорит Ольга Трошева. — В районе самая благоприятная экологическая обстановка по сравнению с другими административными образованиями. Объем спроса за 2020 год составил 500 квартир — около 1% от проданных в городе.
— Берег Финского залива, красота северной природы, близость Финляндии — все это делает район очень популярным среди обеспеченных людей, — резюмирует Ольга Ульянова.
Перспективы развития
По мнению экспертов «Петербургской Недвижимости», развитие на юге сосредоточится на продолжении текущих проектов, из которых наибольший потенциал у ЖК «Сандей», ЖК «Солнечный город», ЖК «Огни залива», новых проектов на улице Казакова («Группа ЛСР») и рядом с городом — в Новогорелово (СК «ЛенРусСтрой).
— Среди перспективных территорий и проектов стоит отметить новые очереди и новые ЖК в локациях Пулковского — Волхонского, Шушар (по направлению в сторону Московского шоссе), на территории предприятия «Детскосельский», — добавила Ольга Трошева.
Также холдинг Setl Group в этом году купил участок площадью 43 га неподалеку от Пушкина и музея-заповедника «Царское Село». Инвестиции в проект составят около 18 млрд рублей. Компания планирует возвести здесь около 200 тыс. кв. м жилья комфорт-класса с коммерческими помещениями, а также общеобразовательную школу и два детских сада. Из наиболее крупных проектов здесь также выделяют проект города-спутника Южный компании «Старт-Девелопмент» вдоль Киевского шоссе с хайпарком ИТМО (потенциал — около 4 млн кв. м жилья).
— В перспективе в Пушкинском районе будет построена развязка с Волхонским шоссе и железнодорожная станция, — уточнила Катерина Соболева. Сейчас там уже функционирует станция метро «Шушары» — пока что она находится в промзоне, но мы все помним историю станции «Парнас», которая в свое время открылась в промзоне, а потом обросла жилыми домами. Так что в перспективе Пушкинский район будет еще активнее развиваться.
Ожидается, что уже скоро в эксплуатацию будет введена станция метро «Юго-Западная», уже разработан проект усовершенствования трамвайной линии от Стрельны в сторону города. Также вдоль Красносельского района проходят ЗСД и Октябрьская железная дорога, что позволяет довольно быстро добраться до центра Петербурга как на машине, так и своим ходом.
В Колпинском районе ожидается пополнение предложения за счет выхода в продажу новых корпусов в рамках уже реализуемых жилых комплексов, а также за счет ряда земельных участков под жилищное строительство.
В целом, как считает Ян Фельдман, по итогам 2020 года можно однозначно говорить, что тренд на смещение спроса в сторону комфортных для жизни проектов, пусть более удаленных от центральных локаций города, будет укрепляться. Конкурентоспособные цены, близость к природе и квартальная застройка, которая позволяет обеспечить необходимый для комфортной жизни уровень инфраструктуры, выступают дополнительными преимуществами загородных проектов.
— В ближайшее время продолжится освоение юго-запада города, — говорит Фельдман. — К недооцененным локациям можно отнести территорию между Ропшинским и Красносельским шоссе. В ближайшей перспективе она будет активно развиваться, как и участки между Гатчиной и Колпино. Эти территории тоже обладают большим потенциалом.
Что касается ближайшей Ленобласти, то здесь стоит ожидать дальнейшей реализации проектов КОТ. Здесь есть перспективные участки во Всеволожском, Пушкинском и Ломоносовском районах, но темпы их освоения зависят от развития инженерной и транспортной инфраструктуры.
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
Фото: Михаил Огнев/«Фонтанка.ру»/Архив
