Среди новостроек Петербурга 83% объектов относятся к классу «масс-маркет», 10% — к бизнес-классу и 7% — к элитному сегменту. При этом четко определить границы каждого сегмента сегодня довольно сложно — под одним названием могут скрываться разные опции, а критерии — кочевать из класса в класс.
Фото: pixabay.comПоделиться
Эксперты подтверждают — единой классификации жилья на рынке не существует, и каждый застройщик придумывает ее под себя. Покупатель же в большей степени ориентируется на цену, локацию и другие параметры конкретного объекта, а про маркетинг думает в последнюю очередь.
Дома, заявленные в одном классе, могут отличаться друг от друга, так как чаще всего сами девелоперы создают классификацию под свои объекты с учетом конкретных особенностей. Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин считает, что в целом вопросы классификации носят, скорее, понятийный характер, но в то же время государство определило минимальный набор требований к стандартному жилью. Компания «Дом.РФ» разработала стандарты, касающиеся не только непосредственно жилья, но и жилой среды и благоустройства целых районов. Одновременно с этим девелоперы объединяются в сообщества и разрабатывают свои общие стандарты. По мнению эксперта, это прежде всего связано с необходимостью избежать обманутых ожиданий со стороны покупателей.
— Сделать единую классификацию сложно — жилые комплексы иногда имеют признаки близких классов, да и застройщики, безусловно, стараются присвоить своим домам как можно более высокие характеристики, — говорит генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Все это создает раздолье для журналистов — они могут давать жилью самые экзотические названия. Поэтому иметь устоявшуюся и утвержденную, например, Минстроем России классификацию того или иного уровня жилья было бы неплохо, хотя бы чтобы уйти от субъективности.
— Сегменты «эконом», «комфорт», «бизнес» и «элита» фигурируют в классификациях Российской гильдии риелторов и Российской гильдии управляющих и девелоперов, но эта градация носит рекомендательный характер, — говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». — В 2018 году власти заменили название «эконом» на «стандарт», но нельзя сказать, что это существенно повлияло на «начинку» новостроек этого класса.
— «Единая классификация многоквартирных новостроек» была принята в 2013 году, — рассказал Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». — По сложившейся традиции на первичном рынке выделяют четыре класса жилья: «элита», «бизнес», «комфорт» и «эконом». Но ни в одном законе или нормативном акте нет утвержденной классификации новостроек.
По мере развития рынка появились подклассы — «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «высокий комфорт», которые еще больше запутывают покупателей, стирая границы между классами.
— Всем понятны крайние точки классификации, — считает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании «Отделстрой». — Премиум-сегмент, элитка, клубные дома — с одной стороны. Масс-маркет — с другой стороны. Туда относят по ценовым характеристикам всё, что раньше называлось обидным для покупателя словом «эконом», или еще хуже — «жесткий эконом». Позже на законодательном уровне эконом-класс переименовали в «жилье массового спроса». Всё, что между этими крайними точками, уже с трудом поддается классификации.
Оптимальное разделение жилья существует, но оно условное, не прописанное на федеральном уровне, утверждает Мария Ивлиева, специалист отдела продаж СК «Дальпитерстрой». Это своеобразный индикатор цены и качества для покупателей, способ быстро сориентироваться на рынке недвижимости.
— Выделяют три группы: дома эконом-класса, «комфорт» и «бизнес», — поясняет Ивлиева. — Комфорт-класс — самый востребованный класс жилья, занимает основную долю рынка — у покупателей широчайший выбор, и это оптимальный вариант для большинства. Бизнес-класс — это уже привилегированный вариант, не массовое жильё. Элитное жилье — это эксклюзивная недвижимость. Классификация недвижимости осложняется высокой мобильностью рынка — в условиях его изменения меняются и характеристики жилья разных классов.
Из чего класс складывается
Класс объекта складывается из совокупности признаков. Как уточняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), это расположение, качество строительных и отделочных материалов, проект ЖК и его уникальность, набор опций (отделка, меблировка), инфраструктура объекта (социальная, коммерческая, транспортная), наличие зоны ресепшн, охраны, системы «умный дом» и многое другое. В конечном итоге решение, каким классом назвать себя, принимает застройщик.
— Локация все еще играет существенную роль, — поясняет Максим Жабин. — Не так много девелоперов в России разрабатывают классный продукт, а потом ищут под него участок. В Москве и Петербурге и особенно в регионах таких проектов единицы. Чаще всего происходит наоборот — девелопер разрабатывает продукт под конкретную локацию. Но появились девелоперы, которые создают продукт высокого класса в локации потенциально уровнем ниже. Эти проекты преобразуют территории и становятся настоящими точками роста. При этом цена не является главным фактором, который разделяет жилье по классам. Мы сегодня готовы платить больше за наш комфорт, за опции, которые доставляют счастье именно нам.
Набор опций каждого сегмента зависит от стратегии компании, позиционирования объекта на рынке, внутренних стандартов качества, — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург».
— Речь идет не только о качестве строительства и материалов, — подчеркнул он. — Здесь подразумевается подход застройщика. Кто-то может ограничиться стандартными нормами по благоустройству, озеленению и обеспеченности детскими площадками, а кто-то сделает ставку на эффективном зонировании территорий и развитии общественных пространств. Помимо локации к базовым требованиям, позволяющим условно отнести объект к тому или иному классу, относят масштаб застройки (проект КОТ или точечная застройка), общее количество квартир, разнообразие планировок, фасады, благоустройство, строительные и отделочные материалы, а также инфраструктурное наполнение комплекса (включает в себя парковочные места, коммерческие и социальные объекты, общественные пространства).
— Локация отражается на экономике проекта: затраты на приобретение участка обычно стоят на втором месте после строительства и составляют порядка 30% в общей доле расходов, — говорит Руслан Сырцов, коммерческий директор компании Glorax Development. — Затраты на инфраструктуру и благоустройство также закладываются в стоимость квадратного метра: при возведении «стандартного» жилья эти цифры минимальны, с повышением класса эти цифры пропорционально увеличиваются. При повышении класса жилья стоимость увеличивается, что, как правило, снижает спрос. Также одним из основных критериев классификации новостройки являются такие параметры, как формат застройки (квартальная застройка с комплексным подходом или точечная), количество квартир в ЖК, разнообразие планировочных решений и видов отделки, применяемые технологии и материалы, наполнение комплекса (от паркингов и коммерческой инфраструктуры до общественных пространств и парков).
«Эконом», «комфорт», «масс-маркет»
Девелоперы все чаще стараются позиционировать свои новые проекты в сегменте «комфорт», в то время как доля объектов эконом-класса снижается, уточняет Ольга Трошева. Современные жилые комплексы — это уже не просто жилье, а проекты, улучшающие городскую среду, что отвечает запросу покупателей, которые хотят жить в комфортном и благоустроенном доме с определенным набором инфраструктурных опций.
Как пояснила Мария Ивлиева, масс-маркет включает в себя подклассы «комфорт» и «эконом». Если с более дорогими сегментами все более-менее понятно, то провести четкую грань между эконом- и комфорт-классами бывает очень непросто. Поэтому строительная компания может дать любой класс своему строению, обозначив его понятием «масс-маркет». Большинство качественных характеристик дают возможность причислить его к классу «комфорт». В то же время, например, цены и местоположение позволяют отнести эти проекты к категории эконом-класса. Именно поэтому чаще всего отдают предпочтение комфорт-классу, с этим связан рост спроса на жилье комфорт-класса и снижение интереса к «эконому».
— Строятся дома «эконом» на окраине или в спальных районах города, — поясняет эксперт. — Технология строительства — монолитно-каркасная или панельная. Под определением «эконом» подразумевается такой подход к планировке и отделке, когда застройщик не вкладывает значительные средства в стройматериалы и интерьерные разработки. Основные отличия класса «комфорт» от «эконом» — больше парковочных мест, ухоженная придомовая зона, хорошее озеленение, развитая инфраструктура, организованные подъездные пути, пешеходные дорожки, детские площадки.
— С нашей точки зрения, настоящий комфорт-класс — это отдельное машиноместо на каждую квартиру, современные инженерные опции, нетиповая архитектура, привлекательная отделка мест общего пользования, удобные планировочные решения и сбалансированная квартирография без квартир-студий, — говорит Сергей Степанов. — Кроме того, это благоустроенная территория жилого комплекса с качественным озеленением, детские и спортивные площадки, общественные пространства для семейного досуга. При этом зачастую опции, характерные для более высокого класса, присутствуют в наших жилых комплексах комфорт-класса. Например, лифт с жилого этажа в подземный паркинг, квартиры с террасами и колясочные в холлах.
— Я лично считаю, что класса «эконом» уже не существует или не должно существовать, — добавляет Максим Жабин. — Можно говорить о стандартном жилье и о классе «комфорт», но во многих регионах России границы между ними размыты. То, что однозначно еще несколько лет назад считалось прерогативой класса «комфорт» — современные лифты, дизайн холлов, улучшенное благоустройство, лучевая разводка в квартирах и многое другое, уже давно и успешно перебралось из «комфорта» в «стандарт».
— Мы специализируемся на строительстве малоэтажных жилых комплексов и считаем, что по совокупности характеристик наши объекты соответствуют наименованию «комфорт-класс», которое законодательно не закреплено, — говорит руководитель отдела продаж специализированного застройщика «Терминал-Ресурс» (малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы») Елена Тян. — Говоря об уровне жилья, обычно учитывают технологию строительства, оборудование и материалы, местоположение, сопутствующую инфраструктуру. Также в процессе мониторинга мы учитываем запросы покупателей и уровень их удовлетворённости. «Образцовые кварталы» возводятся по кирпично-монолитной технологии из сертифицированных энергоэффективных материалов и оборудования.
— Сейчас понятие «эконом-класс» практически ушло из обихода — это объясняется возросшими требованиями современных покупателей и тем, что и большая часть спроса приходится на объекты более высокого сегмента, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости КВС. — Спрос рождает предложение: практически все строящиеся жилые комплексы по качеству и наполнению соответствуют уровню «комфорт». Например, нормой стали закрытые дворы, просторные и светлые входные группы, колясочные и кладовые на первых этажах, уникальный ландшафтный дизайн, площадки для детей разных возрастов. Наша компания не выделяет подкатегорий «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». Мы работаем в сегментах «комфорт» и «бизнес».
По словам Руслана Сырцова, рынок недвижимости динамично развивается, появляются современные технологии и материалы, интересные конструктивные и архитектурные решения, новые идеи в развитии общественных пространств. Критерии классификации изменяются, то, что 15 лет назад продавалось как бизнес-класс, может уступать по качеству современным новостройкам комфорт-класса.
— Растут покупательские запросы и грамотность: «жесткий эконом» становится неконкурентоспособен, ведь, даже покупая жилье в классе «масс-маркет», клиенты претендуют на определенный набор опций и не согласны на меньшее, — поясняет эксперт. — По итогам 2020 года на рынке сформировалась тенденция к сокращению доли проектов стандарт-класса и увеличение объема новостроек в категории «комфорт» и выше.
Между «комфортом» и «бизнесом»
«Комфорт плюс» или «бизнес-лайт» — по сути, это один и тот же класс с разными названиями, который по характеристикам превосходит комфорт-класс, пояснила Ольга Трошева. Эти объекты отличают часто навесной вентилируемый фасад, архитектурное стекло с солнцеотражающим покрытием на балконах и лоджиях, дизайн-проект благоустройства с премиальными сортами растений и другое.
— Сегмент охватывают точечную застройку (в том числе у метро) в спальных районах и проекты редевелопмента в статусных локациях города, отдельные проекты в историческом центре, — добавляет Трошева. — В последние годы чаще всего используют наименование «комфорт-плюс» и реже — «бизне-лайт». По сравнению с комфорт-классом, «комфорт-плюс» и «бизнес-лайт» привлекают более обеспеченных клиентов, для которых это не первая покупка недвижимости.
По словам Сергея Степанова, под знаком «комфорт-плюс» могут позиционироваться объекты с большими конкурентными преимуществами перед соседями в той же локации и сопоставимым уровнем цен. Как правило, бизнес-класс подразумевает расположение в престижной локации, относительно небольшие объемы строительства, использование дорогих материалов отделки и инженерии, а также определенные стандарты благоустройства: закрытые дворы, ландшафтный дизайн, охраняемая территория и подземный паркинг.
— Объекты высокого комфорт-класса отличаются особым местоположением, но передовые технологии — главная особенность, — продолжила Мария Ивлиева. — Дома возводятся по кирпично-монолитной технологии с навесным вентилируемым фасадом, что повышает энергоэффективность дома. Стены облицованы керамогранитом, используется солнцезащитное зеркальное остекление. Обязательно запланирован подземный паркинг, усовершенствованы требования к безопасности: видеонаблюдение с максимальной зоной покрытия, пункты охраны, остекленные входные группы, «дворы без машин».
— Пожалуй, главное, что отличает высокий комфорт-класс, — уникальный архитектурный проект для каждого жилого комплекса, — говорит она. — Этот сегмент определяет адрес, наполнение, планировки. Создается «третья среда» для общения и отдыха. Метражи квартир больше, чем в других объектах.·
«Бизнес-лайт» — это качественные материалы, современная инженерия, дизайнерские входные группы и функциональные планировки. высокое качество сервиса, круглосуточная служба ресепшн, дизайнерский холл с лаундж-зоной. Формат «бизнес-лайт» — это прежде всего внимание к мелочам. Такие дома — штучный продукт. По формальным характеристикам: в «бизнес-лайт» квартир на этаже немного побольше, чем в «бизнесе», они компактнее, высота потолков демократичнее, а локация не всегда в «центральных районах».
— «Высокий комфорт» и «бизнес-лайт» формировались на основе видения застройщика и понимания, как лучше отстраиваться от конкурентов при продвижении своего объекта, — поясняет Ян Фельдман. — Сейчас в одной локации можно встретить жилые комплексы, которые относят к разным классам, но характеристики их могут быть очень близкими. При этом для элитного жилья прежде всего важным критерием остается локация. А вот в объектах класса «комфорт» и «бизнес», а также в образованных от них подклассах важными становятся инфраструктурная составляющая проекта, продуманность планировок, инженерная «начинка» здания. Но в конечном счете сам девелопер выбирает, к какому классу отнести жилой комплекс.
Все смешалось
Классификация рынку нужна, но она не должна описывать уникальные маркетинговые ходы и уникальные товарные предложения девелоперов, подытожил Максим Жабин.
— Интересно, что разница в себестоимости между «экономом» и «комфортом» достаточно велика, до 40%, а между «комфортом» и «бизнесом» — значительно ниже, до 20%, иногда 10–15%, — говорит он. — Чем выше класс жилья, тем более детально должен быть проработан проект. Клиент, который может заплатить больше, обращает внимание на мелкие детали, дополнительные опции, дизайн гораздо в большей степени, чем на стоимость материалов и оборудования. А вот «бизнес» и «элит» по себестоимость может существенно отличаться. Там к детализации и стоимости добавляется отличие по локации, то есть стоимость земли.
В целом границы классов жилья становятся все более размытыми, и критерии оценки изменяются вместе с развитием рынка, дополнил Дмитрий Ефремов.
— Учитывая скорость изменений и разнородность существующих оценок, мы не видим необходимости в закрепленных стандартах жилья. Каждый проект должен рассматриваться по конкретным характеристикам. Класс жилья уже не является фактором, определяющим качество проекта.
А по словам Яна Фельдмана, на размытость границ сегментирования влияет один общий тренд для всех классов недвижимости — предпочтения покупателей меняются. Поэтому все чаще в проектах комфорт-класса, например, будут появляться опции из сегмента «бизнес». Так, новостройка в престижной локации, имеющая хорошие видовые характеристики или выход к водоему, продуманную концепцию, интересную архитектуру и планировки, может быть отнесена девелопером и к классу «комфорт», и к «бизнес-лайт», и к «бизнес».
Анна Романова, «Фонтанка.ру»
Фото: pixabay.com
